AirBnB vs. Berlin

Was sagen die Daten?

Die Mieten in Berlin steigen. Das hat viele Gründe. »Sharing Economy«-Portale wie Airbnb locken Touristen und sind ein lohnens­wertes Geschäft. Tragen sie eine Mitschuld an der Verknappung von bezahlbarem Wohnraum? Die Dis­kussion ist in vollem Gange und die Meinungen sind polarisiert. Doch wer hat Recht? Ein Blick auf die Daten verrät mehr.

Steigende Mieten gehören für die meisten Berliner bereits längst zum Alltag. Seit einigen Jahren steigen die Mieten in der Hauptstadt so schnell wie in fast keiner anderen deutschen Stadt. Im Zuge der zunehmenden Verknappung von bezahlbarem Wohnraum stehen mittlerweile auch verstärkt »Sharing Economy«-Portale wie Airbnb, Wimdu oder 9flats in der Kritik. Ihnen wird vorgeworfen, die Mietpreisentwicklung anzuheizen, indem Vermieter über die Platt­formen immer häufiger de facto Ferienwohnungen anbieten. Dadurch werden reguläre Mietwohnungen dem Markt entzogen. Seit Mai 2014 ist es in Berlin zwar gesetzlich verboten, eine Mietwohnung ohne Geneh­migung als Ferienwohnung zu vermieten (Stichwort: »Zweck­entfremdungs­verbot«), aller­dings ist die Dunkelziffer wohl noch immer sehr hoch. Die bei weitem bekannteste und bei Touristen beliebteste Plattform ist Airbnb.

Zweckentfremdungsverbot

Die aktuelle Version finden Sie auf gesetze.berlin.de

11 701 Airbnb-Wohneinheiten in Berlin Das entspricht 0,4 % aller Berliner Wohnungen
34 418 Airbnb-Schlafplätze Im Durchschnitt 2,9 pro Wohnung

Berlin ist die unangefochtene Airbnb-Hochburg in Deutschland. In Berlin werden mehr Wohnungen und Zimmer über die Plattform vermietet als in Hamburg, München, Köln und Frankfurt zusammen. Auf Grundlage von Daten, die Airbnb offen zugäng­lich macht, werden in Berlin derzeit an einem Tag rund 11 700 Wohneinheiten zur Miete angeboten. Werden nur komplette Wohnungen und keine Zimmer gezählt, so kommt man immerhin auf 7 714 Angebote. Damit ist etwa jede 240. der knapp 1,9 Mio. Berliner Wohnungen auf Airbnb zu finden. Nach den neuesten von Airbnb im Dezember 2014 veröffentlichten Daten liegt diese Zahl sogar noch höher.

Bilderklärung

Die Karte zeigt die Anzahl aller Airbnb-Inserate in Berlin auf Kiez-Ebene (vgl. LOR Planungsräume). Je dunkler die Einfärbung, desto mehr Angebote gibt es.

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Allerdings sind nicht alle Kieze gleich beliebt, wenn es um Airbnb-Vermie­tungen geht. Die interaktive Karte zeigt, wo in Berlin die meisten Wohnungen und Zimmer angeboten werden und die deutlichen Unterschiede zwischen den Vierteln. Die Karte zeigt die Verteilung nicht nur für ausgewählte Quartiere, sondern für alle 447 Berliner Kieze: Am meisten Angebote gibt es in Berlin im Neuköllner Reuterkiez, wo innerhalb nur weniger Straßen­züge 476 Zimmer und Wohnungen angeboten werden, gefolgt von der Gegend um den Helmholtzplatz in Prenzlauer Berg mit 345 Angeboten und dem Gräfekiez in Kreuzberg mit 314 Angeboten. Für die drei genann­ten Kieze kommen somit 16 – 17 Angebote auf 1 000 Einwohner.

Die meisten Wohnungen werden also in den »szenigen« Innen­stadtbezirken Kreuzberg-Friedrichshain, Neukölln und Prenzlauer Berg angeboten, welche weit über die Stadtgrenzen hinaus stellvertretend für das »Ber­liner Lebens­gefühl« stehen und gerne von Touristen als Ausgangs­punkt für einen Berlin-Aufenthalt aufgesucht werden. Verhältnis­mäßig wenig Inserate gibt es außerhalb des Berliner S-Bahn-Rings.

Mietpreise

Noch unterschiedlicher als die Angebotszahlen in den verschiedenen Kiezen der Stadt ist das Preisniveau der angebotenen Wohnungen und Zimmer selbst. Die Bandbreite ist groß: Das günstigste Angebot in Berlin kostet 8 Euro pro Nacht, das teuerste 153 Euro. Dementsprechend unterschiedlich sind auch Ausstattung und Komfort: Vom provisorisch zusammengebastelten Palettenbett in einem Gewerbegebiet in Spandau für 10 Euro pro Nacht bis hin zum Luxus­appartment in Mitte ist alles dabei. Zu den etwas skurileren Mietobjekten in Berlin gehören z.B. ein rudimentär ausgestat­tetes Iglu-Zelt in einer Fabrikhalle (10 Euro pro Nacht) oder ein Designer-Hausboot auf dem Wasser (149 Euro pro Nacht).

Im Durchschnitt kostet
ein Angebot in Berlin 55 € pro Nacht * *mit Minimalbesetzung
Insgesamt kosten 7 019 Angebote weniger
als 55 € pro Nacht.  
Preisverteilung

Die Grafik zeigt die Preisverteilung der Berliner Airbnb-Angebote. Für jeden Preis (x-Achse) wird die Anzahl der angebotenen Unterkünfte dargestellt (y-Achse).

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Eine Airbnb-Unterkunft in Berlin kostet im Schnitt 55 Euro pro Nacht (bei angegebener Mindest­besetzung) und liegt damit deutlich unter dem Durch­schnitts­preis von knapp 80 Euro für ein Berliner Hotel­zimmer. Kein Wunder also, dass viele Besucher gerne auf die privaten Angebote zurückgreifen, besonders zumal diese oft in den angesagten Kiezlagen zu finden sind. Insgesamt kosten knapp 60 % aller angebotenen Inserate weniger als 55 Euro. Das Berliner Airbnb- Preisniveau ist also im Vergleich zu anderen Städten relativ niedrig. Trotzdem ein sehr rentables Geschäft für die Vermieter: Würden alle Airbnb-Angebote in Berlin an einem Tag gleich­zeitig vermietet, käme ein Tages­umsatz von knapp 645 000 Euro zustande.

Vergleicht man die Preissituation in Berlin mit anderen deutschen Städten, so zeigt sich ein relativ homogenes Bild. Der prozentuale Anteil an Wohnungen pro Preis­segment in Hamburg, Köln und Frankfurt ist sehr ähnlich. In Berlin findet man zwar im Schnitt etwas mehr günstigere Angebote, die meisten Unterkünfte gibt es jedoch in jeder der vier Städte für etwas weniger als 50 Euro pro Nacht. So ist auch der Durchschnitts­preis bei diesen Städten nahezu gleich.
Einziger Ausreißer nach oben ist München. In der drittgrößten Stadt Deutsch­lands finden sich deutlich mehr höherpreisige Angebote. So verwundert es auch nicht, dass der Durchschnitts­preis mit 71 Euro deutlich über den 55 bis 60 Euro liegt, die Vermieter in den anderen fünf Großstädten für eine Wohnung verlangen.

Frühstück für 20 Leute?

Vom großen Teilen zum großen Geschäft

Wohnungen bei Airbnb werden immer häufiger – und oft nicht ganz legal – gewerblich vermietet, da Vermieter durch Kurzzeit­vermietung oft mehr Geld verdienen als bei einer regulären Vermietung. Mit dem ursprünglichen Gedanken der Platt­form, nämlich dem »Teilen« von nicht genutztem Wohn­raum an Besucher, mit denen man womöglich noch ein vorübergehendes persönliches Verhältnis aufbaut (Stichwort: »Bed and Breakfast«) hat das dann oft nicht mehr viel zu tun. Ein Hinweis darauf, dass Wohnungen gewerblich vermietet werden, ist die Anzahl an Wohnungen, die eine Person vermietet. Denn: Wer mehr als ein Zimmer oder eine Wohnung vermietet, tut dies meist, um damit Geld zu verdienen.

1 167 Airbnb-Nutzer bieten mehr
als ein Inserat an. Dies entspricht 10 % aller Nutzer
1,3 Inserate hat ein
Airbnb-Nutzer im Durchschnitt.  

Die Anzahl der Nutzer, die mehr als ein Zimmer oder eine Wohnung vermieten, beträgt in Berlin knapp 10 %. Dies sind immerhin knapp 1 200 Personen. Im Schnitt vermieten Berliner Airbnb-Nutzer 1,3 Wohneinheiten. Dies sind geringfügig mehr Angebote pro Nutzer als beispielsweise in New York. Die Zahlen belegen, dass die Plattform durchaus von Personen mit deutlichen Gewinnabsichten genutzt wird.

Top 10-Anbieter in Berlin
Martin 44
Frank + Florian + 39
Ben + 37
Claire + 27
Arzu + 24
Berlin Aspire + 24
Juliana + 24
Rouven + 21
Cristian + 21
Raja Jooseppi + 20
= 281 Wohnungen
Tabellenerklärung

Die Tabelle zeigt die jeweilige Anzahl und die Summe der Inserate der Top 10 Anbieter in Berlin. Alle Inserate konnten anhand einer eindeutigen ID den jeweiligen Nutzern zugeordnet werden.

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Noch deutlicher wird dieser Verdacht, wenn man sich die Berliner Airbnb »Power-User« anschaut, also Nutzer, die unzählige Wohnungen, oft über die ganze Stadt verteilt, anbieten. Hier wird eine erstaunliche Konzentration sichtbar: Es gibt in Berlin tatsächlich eine Person, die insgesamt 44 Wohnungen über Airbnb anbietet. Es ist offensichtlich, dass hinter solch einer großen Anzahl an Wohnungen ein kommerzielles Gewerbe steht. Insgesamt vermieten allein die Top-10-User zusammen 281 Wohnungen oder Zimmer.

Schaut man sich die Top-10-User genauer an, erkennt man oft schon am Namen der Nutzerprofile, wer sich dahinter verbirgt. So sind Nutzer wie »Berlin Aspire« (24 Angebote) oder »Raja Jooseppi« (20 Angebote) mit sehr großer Wahr­schein­lichkeit Unter­nehmen und keine Privatpersonen. Ein weiteres Indiz für den Missbrauch der Plattform als Gewerbeportal.

Interessant

Auch ausländische Immobilien­makler wie »Berlin Aspire« nutzen Airbnb um ihre Angebote zu offerieren.


Von den Top 100 Airbnb-Anbietern sind 30 weiblich und 56 männlich. Drei Anbieter enthalten sowohl männliche als auch weibliche Namen und 11 sind kommerzielle Anbieter.

Bilderklärung

Die Grafik zeigt die Menge an Anbietern, die eine bestimmte Anzahl an Schlafplätze zur Verfügung stellen.

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Ein weiteres mögliches Indiz für die gewerbliche Nutzung ist die Anzahl an Schlafplätzen, die pro Inserat angeboten werden. Während knapp 46 % aller Nutzer nur ein oder zwei Gäste beherbergen können, gibt es vereinzelt Nutzer, die mehr als 10 Schlafplätze pro Inserat zur Verfügung stellen. Gerade Hotels oder professionelle Anbieter von größeren Ferienwohnungen, die auf eine starke Auslastung pro Fläche angewiesen sind, können so höhere Gewinne erwirtschaften.

Wohnungsnetzwerke

Bietet man lediglich ein Zimmer in seiner Wohnung an, dürfte die Begrüßung der Gäste, die Instandhaltung und Herrichtung des privaten Hotelzimmers nicht schwer fallen. Doch was, wenn man mehrere Zimmer oder Wohnungen anbietet, die womöglich noch über die ganze Stadt verteilt sind?

Betrachtet man die 281 Wohnungen der Top 10 Airbnb-Nutzer in Berlin auf einer Karte, zeigt sich insgesamt eine nicht überraschende starke Konzentration in den inneren Bezirken.

Auswahl Anzahl der angezeigten Vermieter:
Berlin Übersicht
Bilderklärung

Die Grafik zeigt die Standorte der Angebote der Top-10 Vermieter in Berlin. Jede Wohnungen ist mit allen anderen des jeweiligen Nutzers verbunden. Mithilfe des Sliders unter der Grafik kann die Anzahl der angezeigten User verändert werden.

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Die Verteilung der Angebote innerhalb dieser inneren Bezirke ist zwar relativ groß, jedoch lassen sich häufig kleinere Ballungsgebiete ausmachen, in denen es viele Wohnung einzelner Vermieter gibt. Diese Konzentrationen befinden sich auch nicht direkt innerhalb der klassischen »Touristen-Hotspots«. So liegen viele Wohnungen um den Nollendorfplatz (1) und somit in guter Ausgangslage zum Ku'Damm und Tiergarten, in Moabit (2) südlich der Ringbahnhaltestelle Beusselstraße und 10 Minuten vom Mauerpark im Arminkiez (3). Lediglich die starke Häufung an der Bernauerstraße (4) liegt direkt an einem solchen.

Die Top 10-Anbieter bevorzugen anscheinend Bezirke, in denen sich derzeit Wohnraum noch preisgünstig erwerben lässt, um einerseits natürlich Kosten zu sparen und gleichzeitg durch die geringe Entfernung Fahrtweg zwischen den einzelnen Standorten zu sparen. Die durchschnittliche Entfernung zwischen zwei Wohnungen liegt somit bei den dargestellten Wohnungen bei ca. 2 Kilo­metern, wobei der in Moabit (2) konzentrierte Vermieter mit 1,3 Kilo­metern und der Anbieter an der Bernauer Straße (4) mit 0,4 Kilo­metern im Durchschnitt deutlich tiefer liegen.

Ungenaue Daten

Aufgrund der Anonymisierung, die Airbnb bei den Adressen vornimmt, konnten wir nicht ermitteln, ob es sich bei den Konzentrationen um einzelne Gebäude handelt. Weitere Erklärungen finden Sie unten.

Interessant ist außerdem die »Aufteilung« der Stadt unter den Top 4 Usern: Im Nordosten und -westen, in Mitte sowie im Süden von Berlin konzentrieren sich die Wohnungen jeweils eines Anbieters.

Straßen

Neben dem gewerblichen und strategischen Betrieb von Ferienwohnungen durch die Top-Nutzer, liegt der Großteil der Airbnb-Wohnungen und Zimmer in Berlin natürlich gerade in den Gegenden, die touristisch attraktiv sind. Dazu gehören, besonders aufgrund der hohen Popularität Berlins bei jungen Menschen, die »Szenebezirke« Mitte, Prenzlauer Berg, Neukölln und Kreuzberg-Friedrichshain. Innerhalb der Kieze konzentriert sich das Geschehen haupt­sächlich auf ein paar zentrale »Airbnb-Meilen« und deren klein­räumige Einzugs­gebiete mit vielen Cafés, Bars, Clubs und Galerien. Klassisches Beispiel ist Neukölln: Hier wird vor allem rund um die Sonnenallee und die Weserstraße »ge-airbnbt«. Auf beiden Straßen zusammen gibt es allein rund 200 Angebote.

Bilderklärung

Die Karte zeigt alle "Airbnb-Straßen" in Berlin mit mehr als 20 Angeboten. Je dunkler die Farbe, desto mehr Angebote.

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Ähnlich ist die Situation in Mitte und dem südlichen Prenzlauer Berg: Die meisten Angebote finden sich hier auf der Torstraße, der Schönhauser Allee und der Prenzlauer Allee. Im Friedrichshain konzentriert sich das Airbnb-Geschehen rund um den Simon-Dach Kiez und den Boxhagener Platz.

Bilderklärung

Die Grafik zeigt die Top-10 Straßen sowie deren Anzahl an Inseraten.

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Inserate

Um auf dem dichten Berliner Airbnb-Markt hervorzustechen, versuchen viele Nutzer ihre Angebote auf attraktive Weise zu vermarkten. Die Inserate zeichnen sich deshalb oft durch einen hohen Grad an Professionalisierung aus, d.h. sie beinhalten ausführliche Wohnungsbeschreibungen, professionelle Fotos und möglichst viele Bewertungen.

Daneben versuchen Anbieter vor allem über den Titel ihrer Angebote aufzufallen, nach dem Motto “je kreativer, desto besser”. Interessant ist in dieser Hinsicht vor allem, welche Wörter in den Angebotstiteln besonders häufig verwendet werden. Wenig überraschend ist, dass das am häufigsten benutzte Wort »Berlin« ist, welches in knapp jeder fünften Anzeige vorkommt. Die Hauptstadt ist anscheinend noch immer sehr angesagt und Anbieter nutzen die »Berlin«-Marke deshalb gern für ihre Zwecke.

Interessant ist auch, dass eine große Anzahl an Wohnungen besonders »cosy« (936), »beautiful« (480), »sunny« (391) oder einfach nur »nice« (345) ist. Viele Titel sind auf Englisch, um ausländische Touristen zu locken, und gerne werden Titel auch dazu benutzt, um eine bestimmte Klientel direkt anzusprechen, etwa das »Wochenend-Easy-Jet-Partyvolk« oder die »real hipsters«.

Es fällt auf, dass die meisten Airbnb-Anbieter in Berlin in den Titeln ihrer Angebote mit der Lage der zu vermietenden Wohnung werben. Mehr als 60 % aller Angebotstitel beziehen sich entweder auf den Bezirk, den Kiez oder die Nähe zu bestimmten städtischen »Landmarks« oder Sehenswürdigkeiten. Rund 40 % aller Angebote enthalten in den Titeln Vokabular, welches die Attraktivität über den »emotionalen Charakter« der Wohnungen vermittelt oder mit der Ausstattung der Wohnungen wirbt. Besonders beliebt sind dabei die Wörter »luxuriös«, »deluxe« oder »modern«. Dagegen scheinen Angaben zu Größe und Preis im Angebotstitel deutlich weniger relevant.

7 543

Lage

5 320

Attraktivität
und Emotionalität

4 927

Austattung
und Features

1 784

Größe

36

Preis

  • Wörter assoziiert mit der Wortgruppe »Lage«
  • lage
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  • centre
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  • zentral
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  • brandenburg gate
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  • brandenburger gate
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  • kreuz berg
  • xberg
  • x berg
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  • neukölln
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  • Wörter assoziiert mit der Wortgruppe “Austattung und Features”
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  • eingerichtes
  • badezimmer
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  • Wörter assoziiert mit der Wortgruppe “Attraktivität und Emotionalität”
  • feeling
  • feel
  • boheme
  • comfort
  • comfortable
  • bequem
  • ruhig
  • ruhiges
  • quiet
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  • design
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  • luxury
  • luxerös
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  • alternative
  • alternativ
  • tourism
  • tourist
  • sonnig
  • hell
  • helles
  • nice
  • schöne
  • schönes
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  • cool
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  • toll
  • comfy
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  • calm
  • wunderschöne
  • wonderful
  • artist
  • lively
  • gorgeous
  • friendly
  • oase
  • charme
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  • cosy
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  • comfy
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  • jugenstilvilla
  • сharming
  • representative
  • loftstyle
  • jazzy
  • klassisch
  • kunterbund
  • kunterbunt
  • süss
  • entertainment
  • relaxen
  • außergewöhnlich
  • grosszügig
  • baroque
  • geschmackvoll
  • geschmacksvoll
  • wunder
  • tranquil
  • Wörter assoziiert mit der Wortgruppe “Größe”
  • größe
  • spacious
  • eräumig
  • big
  • groß
  • grande
  • grosse
  • klein
  • large
  • huge
  • small
  • space
  • qm
  • m2
  • sqm
  • medium
  • [x*](l|s) (z.B. "xxl" oder "xs")
  • Wörter assoziiert mit der Wortgruppe “Preis”
  • preis
  • price
  • convenient
  • cheap
  • günstig
  • billig
  • fair price
  • inexpensive
  • euros
  • euro
  • EUR
  • CHF
  • teuer
  • expensive
  • bon marché
Erläuterung

Alle Titel der Berliner Airbnb-Inserate wurden auf ihr Vokabular hin untersucht. Dabei wurden die am häufigsten benutzten Wörter herausgefiltert und nach semantischen Wortgruppen kategorisiert. Die fünf Wortgruppen sind: i) Lage, ii) Attraktivität und Emotionalität, iii) Ausstattung und Features, iv) Größe und i) Preis. Jeder Angebotstitel, der ein Wort aus einer der fünf Kategorien enthält wird einmal gezählt. Dabei kann ein Titel auch in mehrere Kategorien fallen.

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Nä, nä, Marie, es dat hee schön!

Andere Städte, gleiche Sitten. Berlin ist natürlich nicht die einzige Stadt, in der Wohnungen angeboten werden.

In Berlin findet man mit Abstand die meisten Airbnb-Angebote deutschland­weit. Nicht einmal halb so viele (ca. 4 000) Inserate gibt es in München. In Europa hat man lediglich in Paris (ca. 13 000) und in London (ca. 11 000) eine größere Auswahl an bereit­gestellten Wohnungen und Zimmern über die Plattform.

Anzahl Inserate in anderen Städten
München
4 233 Inserate
Hamburg
2 921 Inserate
Köln
2 997 Inserate
Frankfurt
1 508 Inserate

Vergleicht man die Anzahl der Airbnb-Inserate in den zwanzig größten Städten Deutschlands ergibt sich ein wenig interessantes Bild. Während in größten deutschen Städte (Berlin, Hamburg, München und Köln) weit über 1000 Inserate zu finden sind, nimmt die Anzahl in den weiteren Städten stark ab. So werden in Frankfurt, Düsseldorf, Leipzig, Dresden, Hannover und Nürnberg in der Regel 400 bis 1000 Wohnungen angeboten. Städte wie Duisburg, Bochum, Wuppertal und Bielefeld kommen häufig nichtmal auf 100 Inserate.

Über die Zahlen

Die Daten vom deutschland­weiten Vergleich stammen vom 25.2.2015 und unterscheiden sich somit leicht von den oben verwendeten Zahlen.

Bilderklärung

Die Grafik zeigt einerseits mit der Größe der Kreise die Anzahl der Inserate der zwanzig größten deutschen Städte. Die Aufteilung in den Kreisen zeigt andererseits das Verhältnis von regulär vermieteten Wohnungen und mut­maßlich professionell betriebenen Inseraten.

Daten ansehen

Betrachtet man die Anzahl mutmaßig professionell vermieteter Wohnungen ergibt sich ein eher gemischtes Bild. Angebote von Benutzern, die mindestens zwei Inserate anbieten, findet man besonders in den mittelgroßen Städten der zwanzig größten Städte Deutschlands. Hier stechen besonders Hannover mit 60 % und Essen mit 52 % raus. München und Wuppertal liegen mit 18 % und 15 % am niedrigsten. Berlin liegt mit 29 % von »Powerusern« betriebenen Wohnungen im Durchschnitt.

Bilderklärung

Die Grafik zeigt die Anzahl Wohnungen in den zwanzig größten Städten pro 100 000 Einwohner.

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Vergleicht man die Anzahl der Airbnb-Inserate in den zwanzig größten Städten Deutschlands ergibt sich ein interessantes Bild. Während in den größten deutschen Städten (Berlin, Hamburg, München und Köln) weit über 1000 Inserate pro Stadt (ein Airbnb-Angebot pro 300 bis 700 Einwohner) zu finden sind, nimmt die Anzahl in den kleineren Städten stark ab. So werden in Frankfurt, Düsseldorf, Leipzig, Dresden, Hannover und Nürnberg in der Regel 400 bis 1000 Wohnungen angeboten. Dies entspricht einem Angebot pro 800 bis 12 000 Einwohner. Städte wie Duisburg, Bochum, Wuppertal und Bielefeld kommen nichtmal auf 100 Inserate und bieten somit ein Angebot pro 5 000 bis 13 000 Bewohner.